Sanatoria Edilizia: cos’è e come funziona, le novità per il 2018

La sanatoria edilizia è uno strumento amministrativo di cui i cittadini possono usufruire in assenza di possibilità di condono edilizio, per denunciare e conseguentemente regolarizzare abusi edilizi o irregolarità su ristrutturazioni, ampliamenti od opere murarie effettuate su immobili di proprietà.

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Il condono edilizio è un’opportunità straordinaria sancita e offerta dallo Stato, che permette a tutti coloro che risiedono o posseggono immobili a struttura edilizia irregolare di evitare di pagare le sanzioni, totalmente o parzialmente. L’ultima finestra temporale per usufruire del condono in Italia risale al 2013, grazie alla legge 326, scaduta il 31 marzo di quello stesso anno. In assenza della possibilità di un condono, chiunque si accorga che un immobile di sua proprietà presenta scorrettezze o abusi edilizi, può avvalersi della sanatoria, che permette di eludere o minimizzare la quota prevista per la multa relativa.

L’abuso edilizio: cos’è e quando ci si deve preoccupare

Esistono diversi tipi di abusi edilizi e diversi gradi di gravità degli stessi. Il caso più clamoroso è la costruzione di un immobile su un territorio non edificabile oppure che non garantisce la sicurezza o l’abitabilità dello stesso. Se si scopre, o ci si rende conto dopo l’acquisto, di essere proprietari di un immobile costruito abusivamente si è in presenza di un reato penale e nessun condono o sanatoria possono intervenire per cancellarlo. In questi casi estremi, infatti, è necessario auto-denunciare la situazione e rassegnarsi ad accettare la demolizione dell’immobile. Altre irregolarità edilizie, invece, possono essere patteggiate avvalendosi dello strumento della sanatoria e pagando la relativa sanzione. Questo consente di evitare di cadere in un reato penale, di pagare multe meno salate rispetto a quelle che sarebbero applicate se si viene scoperti più avanti negli anni e di preservare il proprio immobile dall’obbligo di demolizione o di ristrutturazione per riportarlo all’aspetto originario.

Le irregolarità edilizie: cosa sono, quali possono essere

La maggior parte dei proprietari di immobili che presentano piccole irregolarità edilizie è in buona fede. Molto spesso si attuano modifiche sul proprio immobile senza sapere che sono considerate, dal Testo Unico dell’Edilizia, non conformi. Il rischio è quello di ritrovarsi, anni dopo, con una denuncia penale per abuso edilizio e con multe salatissime da pagare, oltre che col pericolo di dover abbattere o modificare la casa o l’edificio. Ecco alcuni esempi:

– ampliamento di stanze o aggiunta di stanze ad una casa, laddove non previste, che modificano la struttura o la metratura dell’immobile: è il caso della costruzione del doppio bagno in un appartamento predisposto per uno solo;
– costruzione di verande che trasformano il balcone o il terrazzo in una vera e propria camera abitabile, modificando così la metratura considerata calpestabile della casa;
– abbattimento di muri portanti per ricalibrare la disposizione delle camere o per creare nuovi ambienti: ad esempio quando si unisce salotto e cucina, quando si crea un secondo angolo cottura in una taverna, quando si unisce camera da letto e cameretta per ottenere uno spazio molto più grande rispetto a quello dichiarato al catasto;
– conversione di un ambiente non abitabile in abitabile: può accadere quando si ristruttura un solaio, una zona ripostiglio, un garage o una cantina e lo si trasforma in una camera vera e propria;
– installazione di piscine interrate, saune o vasche in giardini che non ne prevedono la possibilità.

Si tenga presente che tutte queste modifiche sui propri immobili di proprietà non sono vietate a priori. Il discorso è che, prima di intervenire in maniera definitiva con opere murarie e di ristrutturazione su un immobile abitabile è necessario chiedere il permesso al Comune, presentando i progetti prima dell’inizio dei lavori. Solo a certificato di conformità consegnato si può procedere. La sanatoria edilizia, quindi, serve esclusivamente a coloro che hanno apportato modifiche potenzialmente irregolari senza essere in possesso del permesso rilasciato dall’organo competente, cioè l’ufficio addetto all’urbanistica del Comune di competenza al quale fa capo l’immobile interessato.

Sanatoria 2018 in Italia: le novità

La notizia più interessante, per tutti coloro che sospettano o sono sicuri di essere irregolari dal punto di vista edilizio della propria casa è che, entro il 15 giugno 2018, è possibile mettersi in regola e scongiurare così problemi futuri. Se si hanno dubbi riguardo modifiche o ristrutturazioni effettuate senza richiedere i permessi comunali è necessario richiedere la consulenza di un perito. L’esperto, confrontando il progetto originario della casa con quello ottenuto dopo i lavori, sarà in grado di stabilire se le modifiche effettuate sono regolari o se è necessario prendere i dovuti provvedimenti ed affrettarsi a regolarizzare la propria posizione edilizia nelle sedi competenti.

Come fare, praticamente, per effettuare una sanatoria edilizia e regolarizzare la propria posizione

Se il perito stabilisce che le modifiche apportate all’immobile, o quelle già in corso d’opera ma non ancora ultimate, non corrispondono ai requisiti di conformità, ecco cosa bisogna fare:

– presentare immediatamente, e comunque non oltre la data del 15 giugno 2018, una Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, meglio conosciuta con l’acronimo CILA, all’ufficio competente del Comune nel quale è ubicato l’immobile in questione;
– la pratica verrà presa in carico e valutata. Se, nonostante tutto, le modifiche apportate presentano i requisiti di conformità necessari, il tutto si concluderà con il pagamento di una sanzione, oltre a dover pagare circa 1.000 euro per la CILA e la parcella al perito che ha effettuato le verifiche;
– se le modifiche apportate non sono aderenti, per motivi di sicurezza o altre motivazioni importanti, alle normative incluse nel Testo Unico dell’Edilizia, bisognerà provvedere a riportare l’immobile all’aspetto originario, naturalmente a proprie spese;
– in alcuni casi, le modifiche apportate possono essere ulteriormente modificate per corrispondere alle norme di conformità e sicurezza. In questo caso il Comune, dopo aver ponderato il nuovo progetto, rilascia un PDC cioè Permesso di Costruire in Sanatoria, che vale a tutti gli effetti come un certificato di conformità.