Banche e settore immobiliare, da amici ad alleati

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Settore immobiliare e redditività bancaria

La Banca d’Italia ha pubblicato una nota che approfondisce la relazione fra ciclo immobiliare e redditività bancaria. La redditività bancaria risulta sistematicamente maggiore nei paesi europei dove la crescita dei prezzi delle case è stata più alta: i diversi trend dei valori immobiliari spiegano circa un quarto delle differenze fra i Roe (return on equity) medi nel periodo 2010-2018. Il contributo riporta al centro dell’attenzione il tema della vulnerabilità del credito alle variazioni del ciclo immobiliare, che del resto ha contribuito a innescare la crisi finanziaria americana nel 2007.
In effetti, anche in Italia il real estate ha un ragguardevole peso nell’industria bancaria e ciò a causa dell’elevata quota – nei mesi scorsi pari all’80 per cento – di acquisti di abitazioni effettuata mediante accensione di un mutuo ipotecario. Lo stock di mutui immobiliari residenziali delle famiglie italiane sfiora attualmente i 400 miliardi.
Oltre ai mutui ipotecari alle famiglie, bisogna considerare anche i crediti concessi alle imprese operanti – a vario titolo – nella catena del valore del real estate. Non sono bruscolini: secondo Banca d’Italia, al 30 giugno 2019, su un totale di crediti corporate di 737,3 miliardi di euro le banche erano esposte per 87 miliardi verso il settore edilizio (12 per cento) e per 81,2 miliardi (11 per cento) verso operatori focalizzati su attività immobiliari. In confronto però al resto dell’Europa, la diffusione del mutuo ipotecario in Italia appare quasi limitata. Secondo i dati Eba al 30 giugno 2019, infatti, il mutuo ipotecario è in Europa il primo fra i vari segmenti che compongono l’aggregato “crediti verso clientela”, con un peso pari al 36,8 per cento. Questa la media europea, peraltro con ampia variabilità fra differenti paesi: l’Italia sta al 27,2 per cento, con la Francia e la Germania rispettivamente al 18 e al 25,2 per cento, la Spagna al 43,4 per cento e il Regno Unito addirittura al 53,7 per cento.
Non sorprende, dunque, che la Banca centrale europea abbia messo sotto la lente il credito immobiliare. Fra le varie priorità di vigilanza del 2020, una riguarda proprio i criteri di delibera del credito e la qualità del portafoglio su specifiche classi di investimento – quali immobili commerciali e residenziali – mediante ispezioni tese ad approfondire le regole di valutazione degli immobili nelle fasi di istruttoria e delibera dei prestiti. Evidente che, trascorsi più di cinque anni dall’avvio del Meccanismo unico di vigilanza, la Bce voglia accrescere la sensibilità delle banche proprio sulla prima parte del ciclo di vita di credito – quando viene istruito e deliberato – e non più solo sulla parte finale – il recupero dei crediti deteriorati (non performing) e le operazioni di riduzione del rischio. E ciò al fine di avere un controllo migliore sulla qualità del credito fin dalla sua erogazione, nell’ambito della quale la valutazione immobiliare ricopre primaria importanza.

Ciclo immobiliare: come governarlo in una banca che cambia?
Il sistema bancario italiano negli ultimi cinque anni ha percorso un sentiero impervio fra requisiti patrimoniali crescenti, riduzione dei margini e costi di compliance elevati. Oggi si può dire che gli sforzi profusi dalle banche per migliorare l’efficienza operativa e la solidità patrimoniale non sono stati vani. Il peggio sembra alle spalle. Tuttavia, i prossimi anni non saranno una passeggiata. Nel mercato stanno entrando nuovi attori (cioè, challenger bank e fintech) a forte trazione tecnologica, offerta commerciale mirata, strutture di costo leggere e management innovativo. Un recente studio di AT Kearney approfondisce le prospettive dell’attività bancaria al dettaglio e di come la clientela premierà sempre di più tali nuove banche: si prevede una crescita esponenziale del numero di clienti per questi nuovi attori: in Europa dai 15,3 milioni nel 2019 a una forchetta tra i 50 e gli 85 milioni nel 2023.
In un contesto del genere, per le banche diventa prioritario far evolvere gli approcci e le logiche sin qui utilizzati nella gestione delle garanzie immobiliari e nel patrimonio informativo sottostante. Negli anni scorsi, il leitmotiv è stato la riduzione dei costi per ottimizzare il cost/income ratio e, di conseguenza, gli investimenti in competenze specialistiche e procedure IT per una gestione proattiva del rischio immobiliare sono sovente stati volti ad accogliere le richieste regolamentari. Ma c’è di più del rispetto delle regole della Bce e della difesa dai nuovi – e agguerriti – concorrenti. Rafforzare la governance delle garanzie immobiliari e del relativo patrimonio informativo e documentale può svolgere un ruolo strategico per il futuro del sistema business bancario. Nel nuovo quadro competitivo, il mutuo ipotecario può infatti diventare uno strumento per fidelizzare la propria clientela o per attrarne di nuova di livello elevato a cui proporre ulteriori prodotti o servizi a maggiore valore aggiunto. Qualche banca si sta muovendo in tale direzione, acquistando portafogli di mutui in bonis e con ciò ampliando la propria base clienti. Chiaro che il tema su cui focalizzare l’attenzione è quello della corretta (e tempestiva) valutazione e rivalutazione periodica degli immobili, al quale sarà dedicato un successivo articolo.

Andrea Boitani, Luke Jonathan Brucato e Marco Giannantonio
, da “www.lavoce.info”

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